14.05.2023
Спрос на рынке жилья в основном обусловлен ростом населения, формированием домохозяйств, ростом занятости и доходов.
Население Кипра увеличилось на 85 000 человек с 2011 по 2021 год и примерно на 30 000 человек в 2022 году.
Домохозяйства становятся меньше, поскольку все меньше людей вступают в брак и заводят детей. На Кипре один из самых низких показателей рождаемости в мире; 1,3 рождения на одну женщину по сравнению с 2,1, что представляет собой скорость, с которой население заменяет себя от одного поколения к другому без учета миграции.
Уровень занятости в среднем составлял 68% с 2000 по 2022 год, достигнув рекордного уровня в 73% в третьем квартале 2022 года, что немного ниже, чем в среднем по ЕС (75%).
Рост доходов в среднем составлял 2,2% с 2004 по 2022 год, достигнув рекордного уровня в 8,3% в первом квартале 2022 года (хотя рост был меньше, чем уровень инфляции).
На Кипре строительство новых домов остается на низком уровне как из-за экономического кризиса последнего десятилетия, так и из-за карантина во время пандемии.
Доступность земли остается низкой, поскольку большинство владельцев предпочитают откладывать продажу или развитие своей собственности. Поскольку на владение недвижимостью распространяется низкое налогообложение, многие рассматривают её как простой способ инвестировать свой капитал, откладывая строительство или продажу.
Растущий спрос на жилую недвижимость и ограниченное предложение привели к росту цен на недвижимость и арендной платы, чему еще больше способствовали низкие процентные ставки за последнее десятилетие и государственные субсидии во время пандемии.
Спрос на коммерческую недвижимость обусловлен сильной экономикой, ростом занятости и потребительскими расходами (особенно это касается розничной торговли).
Экономика Кипра значительно выросла после окончания пандемии (рост ВВП на 5,8% в 2022 году), в частности, благодаря росту туризма, привлечению технологических компаний на остров и росту иммиграции/населения.
Минимальная конструкция
Что касается предложения, то строительство значительных торговых или складских площадей было минимальным, в то время как предложение офисов было сосредоточено в нескольких проектах в Лимассоле и, в меньшей степени, в Никосии.
Поскольку структура использования офисов и розничные расходы изменились, на рынке коммерческой недвижимости появились очевидные очаги избыточного предложения и ограниченного спроса, например, офисы класса B/C в Никосии, освобожденные банками, вторичные торговые помещения в Пафосе и Ларнаке и т. д.
Основным изменением за последний год стала стоимость финансирования для разработчиков и инвесторов, а также улучшение альтернативных вариантов, доступных для инвесторов.
В то время как компании, приходящие на остров или расширяющие свою деятельность, в настоящее время имеют ограниченные возможности, инвесторы в коммерческую недвижимость не знают, куда направить свой капитал.
Учитывая более высокую доходность по государственным и корпоративным облигациям и более высокую стоимость финансирования приобретения недвижимости, большинство инвесторов требуют более высокой доходности от недвижимости, чтобы отразить эти более высокие затраты, а также изменение моделей использования офисов (из-за работы из дома) и в розницу (за счет онлайн-покупок). Это уже отражено в результатах листинговых европейских REIT (инвестиционных фондов недвижимости), где их стоимость снизилась примерно на 43% за последний год.
Таким образом, рынки жилой и коммерческой недвижимости движутся в противоположных направлениях из-за различий в спросе, предложении и ценовых факторах.
На рынке жилья наблюдается растущий спрос и ограниченное предложение, что приводит к росту цен и арендной платы. Напротив, коммерческий рынок сталкивается с проблемами из-за меняющихся моделей использования офисов, розничных расходов и вариантов финансирования.
В преддверии 2024 года цены на жилую недвижимость и арендная плата вряд ли значительно изменятся, но спрос может снизиться из-за более высоких цен и увеличения стоимости финансирования. Местные домохозяйства будут бороться за выход на рынок жилья.
В коммерческом секторе ограниченное предложение готовой для инвесторов недвижимости, вероятно, сократится, поскольку в других местах появятся лучшие инвестиционные возможности. Это приведет к увеличению неликвидности, особенно если международные инвесторы будут требовать более высокой прибыли от коммерческой недвижимости.
