С 2013 года Кипр исключен из списка офшоров, однако сохраняет привлекательность для иностранных инвесторов, интересующихся вопросами налогообложения. Кроме инвесторов, благодаря благоприятному климату и комфортным условиям жизни, люди со всего мира покупают недвижимость на Кипре для своего собственного проживания.
Налоги, начисляемые при покупке недвижимости на Кипре
НДС (VAT)
С 13 января 2014 года размер ставки НДС (VAT) на Кипре равен 19%. Налогом VAT начисляется только при покупки новой недвижимости от застройщика. Вторичная недвижимость при покупки налогом не облагается.
Если у покупателя нет другой недвижимости на острове, и приобретается новый объект для основного проживания, то часть цены за первые 130 м² площади жилья облагается НДС по льготной ставке 5 % (льготу можно использовать один раз).
Документы на снижение ставки НДС подаются во время проведения сделки купли-продажи. Сдавать в аренду недвижимость при использовании сниженного НДС нельзя.
Изменение программы по снижению НДС
С 1 ноября 2023 вступили в силу изменения в закон об НДС, касающиеся льготной ставки. Теперь льготная ставка НДС в размере 5% применяется для первых 130 м² при покупке или строительстве первичного жилья, ранее льгота распространялась на 200 м². Льгота ограничена стоимостью недвижимости до 350 тыс. евро, при общей стоимости недвижимости не более 475 тыс. евро. Кроме того, площадь недвижимости не должна превышать 190 м², но сниженным НДС облагаются только 130 м².
Налог на переход права собственности (Transfer Fees)
Налог на переход права собственности (Transfer Fees). Если покупатель оплачивает при покупке НДС, то Transfer Fees не оплачивается. Налог начисляется исходя из договорной суммы недвижимости, либо стоимость определяется Отделом по земельным ресурсам Кипра. Ставка в зависимости от цены недвижимости варьируется от 1.5% до 4%.
При стоимости недвижимости до 85 430 евро, налог на переход права собственности равен 1.5%. Если стоимость от 85 430 до 170 860 евро, то ставка налога равна 2.5%. Свыше 170 860 евро — 4%.
Например, если стоимость недвижимости 145 231 евро, то за первые 85 430 евро сумма налога составит 1 281.45 (1.5 %), за следующие 59 801 евро — 1 495.02 (2.5 %). В итоге сумма налога составит 2776.47 евро (1,91 %). При оформлении собственности на двух или более лиц сумма данного сбора уменьшается, так как налогооблагаемая стоимость на каждого собственника снижается пропорционально.
Гербовый сбор (Stamp duty)
Гербовый сбор — это государственный разовый налог при покупке недвижимости на Кипре (Stamp duty), оплачивается в течение месяца после подписания договора купли-продажи.
Его ставка — 0,15% от стоимости недвижимости, если сумма не больше 170 000 евро. При стоимости недвижимости более 170 000 евро ставка гербового сбора равна 0.2%. Гербовым сбором не облагаются первые 5 000 евро стоимости жилья.
Налоги при владении недвижимостью на Кипре
1 января 2017 года государственный налог на недвижимость (immovable property tax, IPT) был отменён.
Муниципальный налог (municipality tax)
Муниципальный налог — это местный налог на Кипре, уплачиваемый в соответствующий муниципалитет. Основой для налогообложения служит рыночная стоимость объекта на 1 января 2013 года. Ставка налога колеблется от 0,1% до 0,2%, и каждый муниципалитет самостоятельно устанавливает её размер и сроки уплаты. Несвоевременная уплата налога влечёт за собой штрафы, которые могут быть значительными, например, в Лимасоле и Ларнаке штраф составляет 10% от неуплаченной суммы.
Налог в местные государственные органы
Сборы местных органов власти на Кипре включают плату за такие услуги, как вывоз мусора, уличное освещение и канализация. Размер этих сборов зависит от типа и размера недвижимости. Обычно варьируясь от €85 до €500 в год. Отдельно уплачивается налог на канализацию. Он рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости на 1 января 2013 года. Его размер обычно составляет около €100–200 в год, и он оплачивается в местное управление по канализации.
Налоги при продаже недвижимости на Кипре
Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax)
Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) начисляется при продаже недвижимости. Размер налога 20%. Capital Gains Tax рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Реально, ставка гораздо ниже, поскольку законом предусмотрено множество льгот. Не начисляется налог на первые 17 086 евро каждого из собственников. Если недвижимость эксплуатировалась продавцом более 5 лет и продажа недвижимости на Кипре происходит впервые, то не облагаются налогом первые 85 430 евро стоимости жилья. Можно исключить из налогооблагаемой базы, подтвержденные затраты по эксплуатации объекта.
Сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL)
С 22 февраля 2021 года в Кипре введён сбор за передачу недвижимого имущества (IPTL) при продаже всех видов недвижимости. Сбор составляет 0,4% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Этот сбор уплачивается продавцом недвижимости и рассчитывается на основе стоимости, установленной в договоре.
Налоги на недвижимость, полученную в наследство или в дар
На Кипре налог на наследство отменён с 2000 года, но при передаче недвижимости в наследство применяется налог на передачу права собственности. В случае дарения недвижимости налоговая ставка зависит от степени родства: передача от родителей к детям не облагается налогом; между супругами и родственниками третьей степени ставка составляет 0,1%; для попечителей — фиксированная плата €50.
Как сэкономить на налогах
Чтобы оптимизировать налоговые расходы при сделках с недвижимостью на Кипре, можно рассмотреть следующие стратегии:
-
При покупке:
- Для нового жилья: воспользоваться льготой по НДС при планировании постоянного проживания в этом доме.
- На вторичном рынке: оформить собственность на обоих супругов для попадания в диапазон более низких налоговых ставок.
-
При продаже:
- Сохранять документацию о расходах на приобретение и ремонт, чтобы вычесть их из налогооблагаемой прибыли.
- Изначально оформить недвижимость на обоих супругов, чтобы разделить прибыль и попасть в более низкий налоговый диапазон.
- Воспользоваться льготой за длительное владение объектом (более 5 лет).
Консультация с агентами по недвижимости и налоговыми специалистами может предоставить дополнительные возможности для снижения налоговых обязательств.
